Home  SPEEDY MAGAZIN Novac skriven u ciglama
|
Novac skriven u ciglama |
|
|
|
Thursday, 25 May 2006 |
Novac skriven u ciglama
Sa dolaskom proleća, srpski neimari su izvukli alat iz zimskih ostava, i građevinska sezona je i zvanično počela. Kako to obično kod nas biva, najveće ambicije su vezane za Beograd, koji će cele godine biti veliko gradilište – najveći trgovinski centar u Srbiji, »Delta City«, započet je u novobeogradskom bloku 67, u blizini lokacije na kojoj će se graditi univerzitetsko selo. Za jesen je planirana izgradnja novih sportskih objekata i rekonstrukcija postojećih. MPC Holding planira u naredne tri godine podizanje još deset objekata »Immocentra« a iz ove firme najavljuju izgradnju novog tržnog centra u blizini poslovne zgrade »Ušće« ali i objekta »Ušće 2«.
Građevinarstvo u problemima
Građevinska industrija Srbije opterećena je čitavim spletom problema nasleđenih iz prethodnog perioda. Iako su neke firme, kao što »Energoprojekt«, »Ratko Mitrović« i »Napred« pokazale kako se tranzicija može uspešno sprovesti, nekadašnji giganti srpskog građevinarstva »Trudbenik«, »Kongrap« i »Rad« u periodu tranzicije nisu uspeli da promene vlasničku strukturu. Te firme se i dalje pojavljuju samostalno na tržištu, nanoseći štetu sebi ali i celokupnoj građevinskoj industriji. Pitanje restruktuiranja tih preduzeća, koja su zapošljavala više hiljada radnika i bili nosioci srpskog građevinarstva, pre svega je socijalno pitanje koja za sada ostaje bez prihvatljivog rešenja.
Legalizacija
Problem bespravne gradnje je u glavnom gradu bio aktuelan do 2000. godine. Za naknadnu legalazaciju oformljene su komisije, za objekte do 700 kvadrata na nivou opštine, a za veće objekte na nivou grada. Veliki broj objekata je legalizovan, ali više od polovine nije, što zbog nedostatka vremena, što zbog nepostojanja uslova da se izvrši legalizacija. Posle 2000. godine nikom više ne pada na pamet da gradi bespravno, jer su inspekcije mnogo agilnije, a predviđene su i velike kazne. Sada svi grade sa odobrenjem za izgradnju, i tek poneki investitor započne radove pre nego što sakupi svu potrebnu dokumentaciju.
|
„Veliki problem u srpskom građevinarstvu je neuređenost tržišta. Ovu oblast reguliše Zakon o planiranju i izgradnji, koji se može dorađivati i usavršavati, ali u suštini nije promašio temu. Međutim, nedostaje Zakon o građenju koji će urediti tržište na kome građevinari posluju. Usvajanje tog zakona je od opšteg interesa za društvo, ali i strane investitore, jer se u nedefinisanim odnosima povećavaju rizici i troškovi poslovanja”, kaže Goran Dugandžija, predsednik Grupacije visokogradnje u Privrednoj Komori Srbije.
Po njegovim rečima, potrebno je uvesti licence za građevinska predudzeća, koje bi uspostavljale kodeks profesionalnog ponašanja i poslovanja na tržištu, i mogle bi biti oduzete u slučaju nepoštovanja ovih pravila.
Haotični uslovi i svetla perspektiva
„Trenutno u ovoj oblasti vlada haos, a posledice su da je prava umetnost ugovoriti posao. Građevinske firme su inferiorne u odnosu na investitore, a problem je i obezbediti bankarske garancije koje se traže na konkursima i tenderima. Banke su voljne da daju garancije, ali pod nepovoljnim uslovima, jer su kamate značajno veće u odnosu na realne rizike. Najava velikih investicija u Beogradu mogla bi, paradoksalno, biti dodatni problem zato što naša zemlja nema dovoljno školovanog radnog kadra – tu se pre svega misli na majstore, zidare, tesare. Nekada su škole učenika u privredi obezbeđivale potrebne kadrove za građevinske firme, ali sada se može da dogoditi da, pored milion foramlno nezaposlenih, naša zemlja mora da uvozi radnu snagu”, predviđa Goran Dugandžija.
Ono što možda najviše zabrinjava jeste činjenica da naša građevinska industrija gubi korak sa zemljama u regionu – Mađarskom, Rumunijom i Bugarskom, za koje smo nekada važili kao velesila u oblasti građevinarstva. � to se tiče samog kvaliteta radova, on bi se mogao unaprediti primenom savremenih tehničko-tehnoloških mera.
Povećanjem obima investicija postepeno ćemo hvatati korak sa svetom. A prema tvrdnjama Vladimira Lukajića, rukovodioca sektora za marketing u Energoprojektu, mnogi će se iznenaditi dinamikom kojom će se Beograd u narednom periodu razvijati.
Velikih projekata za sada ima malo i Beograd će, ipak, još neko vreme čekati na ozbiljne investicije.
„Sam grad ima ogromne potencijale, i u njemu je moguće izgraditi sve što možete da zamislite da jednom gradu treba – stanove, tržne centre, poslovne zgrade, hale, proizvodne kapacitete, hotele – ukratko, prostor za unapređenje infrastrukture je neograničen. U sledećih pet godina očekujem da će se pojaviti ozbiljniji strani investitori sa namerom da postanu vlasnici nepokretnosti. To je sledeća faza razvoja – stranci će graditi objekte da bi gazdovali njima, a ne da bi ih preprodavali, kako je sada najčešće slučaj”, objašnjava Vladimir Lukajić.
Novi trend koji se može uočiti je rast interesovanja za parcele u delovima van Beograda, gde se otvaraju proizvodni pogoni, hale i megamarketi. Zanimljiv je podatak da je cena placeva na potezu od Bežanijske kose do aerodroma porasla čak četiri puta. Razlog skoku cena je neposredna blizina Koridora 10 i značaj koji će on u budućnosti imati.
Za strance infrasturktura je ključna stavka kada razmišljaju o ulaganju novca u Srbiji. Vlasti u Beogradu su svesne te činjenice i rade na njenom poboljšanju. Veliki dobitak za grad biće izgradnja železničke stanice Prokop i metroa.
Kupoprodaja nepokretnosti
Kada je reč o tržištu nekretnina, može reći da je i ono u prelaznoj fazi – nedostaju institucije i zakoni koji bi omogućili da se promet nepokretnosti odvija po istom principu kao na Zapadu. Jedan deo poslova još uvek se obavlja po starim zakonima, ali na snazi su i novi propisi, što daje utisak haosa na tržištu nekretnina.
„Usvojen je Zakon o hipoteci i formirana Agencija za obezbeđenje kredita, što je bio važan korak, ali još uvek nedostaje zakon o denacionalizaciji. Ovaj ključni propis omogućio bi da vlasnici zemljišta postanu privatna lica, s obzirom da veliki investitori zahtevaju da sami poseduju zemljište na kome grade, što pod sadašnjim uslovima često nije ostvarljivo. Da bi se ispunili evropski standardi nedostaje još zakon o notarima i zakon koji bi regulisao ko i na koji način može da se bavi prometom nepokretnosti”, kaže Nebojša Rapaić, predsednik Asocijacije za promet nekretnina i vlasnik agencije Feniks.
Nekretnine u Srbiji do pre tri godine uglavnom su se kupovale za gotov novac jer nije bilo ozbiljnih kredita. Danas je novac uglavnom uteran u legalne tokove i keša više nema, a oko 60 procenata svih kupljenih stanova otplaćuje se na kredit. Ta granica će se polako pomerati tako što će rasti kreditna sposbnost građana, i manje će se kupovati za gotovinu. Krediti su sve fleksibilniji, banke se dobile garancije hipotekarnim zakonom i manji su rizici, samim tim i kamate. Nisu više potrebni žiranti, već je dovoljna hipoteka, što ne predstavlja problem pošto u Srbiji postoji puno vlasništvo nad nekretninom, a dozvoljena je hipoteka i na neuknjižene stanove. Naravno, najveći problem je visina zarada – da bi neko dobio kredit za stan od 50 kvadrata, potrebno je da ima platu oko 800 evra. A takvih je u Srbiji, na žalost, malo.
Na Zapadu prilikom kupovine stanova na kredit agencije za promet nekretinina završavaju administrativni deo posla. Kod nas još uvek nije regulisano ko može da otvori agenciju – tekst zakona koji bi mogao da uredi ovu oblast predviđa postupak sličan dobijanju licenci, što nas ponovo vraća na problem licneciranja. Da podsetimo, licence danas imaju turističke agencije, arhitekte, inženjeri, a uskoro će biti obavezne i za lekare. Na taj način omogućilo bi se da se prometom nekretnina bave stručnjaci koji ispunjavaju određene tehničke uslove, a morali bi da polože i određeni depozit. Nedostatak zakonske regulative u ovoj oblasti omogućava da još uvek postoji crno tržište nekretnina. Na primer, prodajom stanova se bave i advokati, iako ne bi smeli. Svaka agencija za promet nekretnina ima ugovor sa advokatskom kancelarijom koja obavlja pravni deo posla, ali kada advokati preuzmu na sebe marketinški i trgovački deo posla, oni su nelojalna konkurencija jer su paušalno oporezovani.
Nelogično skupi stari stanovi
Prema istraživanju o prodaji nekretnina u Srbiji, koje je sprovela agencija Faktor Plus, oko 25 procenata ispitanika bi se pri kupovini odlučilo za stan u novogradnji, dok bi polovina potencijalnih kupaca svoju odluku doneli u zavisnosti od cene. Prema rečima Nebojše Rapaića danas se više prodaju novi stanovi, jer je mala razlika u ceni između stare i nove gradnje, a kvalitet je na strani novoizgrađenih objekata. Trenutna situacija u Srbiji ne sledi ekonomsku logiku – znatno je veća ponuda nego potražnja stanova, ali to utiče na cenu veoma stidljivo. Stari stanovi bi trebalo da budu čak trideset do četrdeset procenata jeftiniji, jer je znatno veća ponuda nego tražnja. Ponuda novih stanova je velika, ali je i potražnja relativno velika, tako da nema prostora da dođe do značajnije korekcije cena. Kada u centru kupite stan po ceni od 2000 evra po kvadratu, njegova nulta, odnosno proizvodna cena je oko 1650 evra po kvadratu. Investor zarađuje od 20 do 25 procenata u ciklusu od dve i po godine, koliko obično traje gradnja objekta. Kvalitetno urađen stan građevinsku firmu košta oko 700 evra po kvadratu i kako sami građevinari tvrde, nema prostora za njenu korekciju. Cena stanova mogla bi pasti kada bi svi u proizvodnom lancu smanjili zarade – pored investitora i izvođača radova, tu su i vlasnici zemljišta i gradske komunalne kuće – ali za sada nema indicija da će se to i desiti.
Istraživanje agencije Faktor Plus pokazalo je da polovina ispitanika odlučuje da stan kupuje u svojoj režiji, odnosno, kako objašnjava Nebojša Rapaić, kupci pokušavaju da izbegnu agenciju tako što naprave dogovor direktno sa investitorom. Postojeći propisi to dozvoljavaju, ali problemi uglavnom nastaju zbog toga što je procedura oko dobijanja građevinskih dozvola sada komplikovanija nego ikad ranije, pa neki investitori počinju sa gradnjom pre nego što sakupe svu potrebnu dokumentaciju. Takvi stanovi su obično znatno jeftiniji u pretprodaji, čak i do 500 evra po kvadratu, i kupci po pravilu znaju zašto ih kupuju – imaju interes da na taj način investiraju novac. Zakon o prometu nekretnina doozvoljava da u prodaji budu i bespravno izgrađeni objekti, pa je prodaja takvih stanova samo moralno pitanje.
Nedostatak gotovine = manji promet kvadrata
Promet nekretnina u Beogradu poslednjih godina beleži značajniji pad. Ranije su stanove za gotov novac kupovale izbeglice i svi koji se rešavali stambeno pitanje, a bilo je i slučajeva da ljudi prodaju veće stanove i kupuju manje, kako bi preživljavali od te razllike u ceni. Danas nema više toliko keša
„Ministarstvo finansija uspelo je da novac privuče u banke, a prema procenama u slamaricama je uoči promene marke u evro bilo oko šest milijardi evra, što se prilikom promene valute pokazalo kao približno tačno. To je i razlog što su brojne svetske banke došle ovde, i uglavnom se bave kreditiranjem građana, a ne privrede. Danas se stanovi uglavnom kupuju na kredit, a kreditno sposobnih je malo i zato tržište nekretnina stagnira”, završava Nebojša Rapaić.
Stranci u Beogradu
Stranim investitorima je najinteresantnija stanogradnja, jer donosi najveće profite, ali su lokacije za koji su oni zainteresovani već podeljene. Kada je reč o poslovnom prostoru u Beogradu, lokali su interesantni u centru grada, a kancelarijski prostor u Novom Beogradu, u delu oko Arene. Primer dobre prakse je poslovna zgrada Atrijum, izgrađena preko puta opštine Novi Beograd, čiji investitor je austrijska kompanija Durst. Razlog interesovanja investitora je što ovaj deo grada ima široke bulevare, dovoljno parking mesta, dva najluksuznija hotela i nalazi se u blizini aerodroma, pa omogućava strancima da sve poslove završe za relativno kratko vreme. Pored toga pogodnost za investitore je to što Novi Beograd ima detaljan urbanistički plan i velike parcele koje se prodaju konkursom preko Direkcije za građevinsko zemljište. Taj novac se zatim sliva u gradski budžet i omogućava nove investicije.
|
|
Poslednji put ažurirano ( Monday, 06 August 2007 )
|
Novi Sad Hotels
Novi Sad HoteliNovisad-hotels.com je portal na kome se nalazi celokupna ponuda smeštajnih kapaciteta u Novom Sadu. Na jedinstven i vizuelno dopadljiv način predstavljeni su hoteli, apartmani, moteli, pansioni, salaši i ostali smeštaj, uz obilje tačnih i korisnih informacija
|
|
